Thuận lợi và khó khăn

Theo các chuyên gia, nhìn chung thị trường BĐS 2023 sẽ là năm của sự thanh lọc và tích lũy để tăng trưởng, khi khung pháp lý hoàn chỉnh hơn, các bên tham gia thị trường hầu như đều có sự chuẩn bị và giải pháp thích ứng với tình hình thị trường mới. Đồng thời, nhu cầu mua ở thực cũng như đầu tư của khách hàng, nhà đầu tư vẫn rất lớn và đa dạng.

Trong khi đó, Tiến sĩ Trần Minh Hoàng - Phó Tổng Thư ký Hội Môi giới BĐS Việt Nam (VARS) cho rằng, năm 2023 sẽ là thời cơ cho người làm môi giới có kỹ năng, chất lượng phục vụ cao, kiến thức chuyên sâu trụ lại và dẫn dắt thị trường.

Đồng thời, thị trường hiện tại còn là cơ hội cho những doanh nghiệp môi giới sở hữu mô hình, quy trình chuyên nghiệp, có liên kết tốt với chủ đầu tư, chính sách chăm sóc khách hàng tốt, tiềm lực tài chính mạnh.

Vì thế, Phó Tổng Thư ký của VARS khuyến nghị, trong năm nay, người môi giới nên tiếp tục sàng lọc, lựa chọn kênh, đơn vị bán hàng có uy tín, phân khúc sản phẩm phù hợp với khả năng. Đặc biệt, môi giới phải kiên định trong định hướng nghề nghiệp, nâng cao kiến thức, đạo đức hành nghề. Đồng thời, doanh nghiệp môi giới BĐS cần kiên định với việc thượng tôn pháp luật.

Ngoài ra phải chọn lọc chủ đầu tư uy tín, đủ năng lực triển khai dự án, tinh giảm hệ thống nhân sự, tuyển dụng môi giới có chọn lọc. Chuẩn bị và xây dựng kế hoạch phát triển chiến lược lâu dài, hoàn thiện hệ sinh thái ngành, ứng dụng công nghệ. Khai thác thêm các mảng sản phẩm và dịch vụ mang lại dòng tiền ngắn hạn.

Trước đó, ông Trần Kim Chung, nguyên Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu quản lý kinh tế Trung ương dự đoán, nếu năm 2023 kinh tế thế giới khó khăn và kinh tế trong nước bị ảnh hưởng đồng thời với kinh tế vĩ mô diễn biến đi ngang. Thì thị trường địa ốc sẽ đi xuống do các khoản nợ đến hạn, đặc biệt là trái phiếu doanh nghiệp. Vì thế, nếu không có khoản tiền đáp ứng yêu cầu trả lãi và tất toán, thị trường bắt buộc phải điều chỉnh giảm để cơ cấu lại thị trường.

Còn Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh cho biết, hiện cả nước còn hơn 1.000 dự án vướng các thủ tục pháp lý, khi được tháo gỡ khó khăn, sẽ tạo nguồn cung đáng kể cho thị trường. Tuy nhiên, nếu không gỡ được vấn đề pháp lý, nguồn cung tiếp tục hạn hẹp thì giá bán căn hộ năm 2023 có thể tăng nhưng khó thanh khoản, khiến thị trường BĐS rơi vào khó khăn hơn…

3 kịch bản cho thị trường bất động sản 2023

Tại sự kiện “Báo cáo thị trường BĐS năm 2022 - dự báo năm 2023: Tìm cơ hội trong thách thức”, các chuyên gia dự báo 3 kịch bản xảy ra với thị trường BĐS trong năm 2023: Kịch bản tích cực, kịch bản kỳ vọng và kịch bản thách thức.

Cụ thể, với kịch bản tích cực: Khi tình hình thế giới ổn định với việc dịch bệnh, thiên tai được kiểm soát; FED tăng lãi suất với mức khoảng 4,5%; Công tác thanh tra và xử lý sai phạm trong tầm kiểm soát của Nhà nước; Luật đất đai sửa đổi được thông qua ( mặc dù chưa áp dụng trong năm 2023); Ngành BĐS được Chính phủ “nới lỏng”; GDP đạt khoảng 5,5 - 6,5%; lạm phát từ 5 - 5,5%, lãi suất ngân hàng 10 - 11%.

Thì thị trường BĐS sẽ hồi phục về mức trước dịch , tỷ lệ hấp thụ ở mức trung bình, giá bán ổn định. Các chủ đầu tư tiếp tục thực hiện dự án, tập trung vào sản phẩm đáp ứng nhu cầu ở thực, tìm kiếm các cơ hội liên kết đa ngành nghề, đưa ra các chính sách thu hút lại dòng tiền. Còn môi giới BĐS sẽ triển khai số hóa hoạt động kinh doanh, khách hàng sẽ chuyển từ tích trữ tiền mặt sang đầu tư BĐS, duy trì danh mục đầu tư thay vì cắt lỗ như trước đây.

Đối với kịch bản kỳ vọng: Thị trường BĐS 2023 dự kiến đi ngang so với tổng thể năm 2022, sức hấp thụ thị trường thấp. Chủ đầu tư tập trung thanh lý hàng tồn kho, ngưng tung sản phẩm mới ra thị trường, đồng thời tung ra chính sách chiết khấu nhằm thanh lý hàng tồn, giá bán điều chỉnh giảm nhẹ.

Đồng thời, các chủ đầu tư sẽ tái cơ cấu mô hình hoạt động /danh mục đầu tư, mở rộng hợp tác với quỹ ngoại, quy đổi trái phiếu thành sản phẩm BĐS. Các công ty và sàn môi giới buộc phải thu hẹp hoạt động kinh doanh, chuyển đổi sang mô hình cộng tác viên và có xu hướng sát nhập các sàn. Đối với khách hàng, họ vẫn ưu tiên sản phẩm ở thực, thanh lý các sản phẩm BĐS thanh khoản kém trong thời gian ngắn.

Với kịch bản thách thức: Chuyên gia cho rằng nhà đầu tư buộc phải cắt lỗ mạnh sản phẩm thứ cấp, sản phẩm sơ cấp không có giao dịch. Sức hấp thụ thị trường ở mức rất thấp. Chủ đầu tư ngưng triển khai mở bán dự án mới, tập trung xử lý hàng tồn kho nên giá bán sẽ giảm mạnh.

Còn các chủ đầu tư sẽ cơ cấu mạnh danh mục đầu tư, duy trì hoạt động kinh doanh ở mức tối thiểu đối với dự án còn lượng giao dịch, ngưng bán đối với dự án không có giao dịch. Trong khi đó, các đơn vị môi giới phải tạm ngưng hoạt động, chuyển đổi mô hình hoạt động sang thị trường thứ cấp, cho thuê hoặc tạm thời chuyển đổi ngành nghề hoạt động. Nhà đầu tư cắt lỗ mạnh, tâm lý mua yếu khiến sản phẩm sơ cấp không có giao dịch.